Baugutachten

Im Rahmen beratender Begutachtungen helfen wir Ihnen bei der Planung, Durchführung und Überwachung von Bauvorhaben und einzelnen Maßnahmen. Mehr hierzu erfahren Sie im Bereich Baubegleitung.

Wir begutachten die Situation vor Ort und stellen  fest, ob ein Baumangel oder Bauschaden vorliegt.   Im Falle eines Fehlers, benennen wir Ihnen diesen und ermitteln den Umfang sowie die Kosten einer ordnungsgemäßen Instandsetzung und beziffern eventuell verbleibende Wertminderungen. Ein besonderes Augenmerk legen wir dabei auch auf die Bewertung von optischen Fehlern, d.h. wenn das Gewerk technisch einwandfrei ist, jedoch ästhetisch nicht überzeugt. 

Wir erarbeiten in unseren Baugutachten immer auch qualifizierte Instandsetzungsvorschläge  für unsere Kunden, denn für die Auftraggeber steht meistens im Vordergrund, wie ein Schaden sach- und fachgerecht beseitigt werden kann, wie schnell dies gehen  und was die Arbeit kosten wird. Unsere Sachverständigen beraten Sie schon im Ortstermin hierzu. 

Ein Baumangel muss nicht gleich einen Schaden nach sich ziehen, sondern kann bereits bei schlechter oder ungeeigneter Ausführung einer Arbeit vorliegen. Wenn Sie einen  Baumangel vermuten, brauchen Sie klare Antworten. Für den Laien ist es jedoch schwer einzuschätzen, ob etwas nach den anerkannten Regeln der Technik sach- und fachgerecht ausgeführt wurde.  Deshalb hat die BSV  für jedes Fachgebiet ausgewiesene Experten, die Ihnen schon im  Ortstermin eine erste mündliche Einschätzung geben  und die Ergebnisse in einem Baugutachten niederlegen. In unserem Gutachten können wir Ihnen in der Regel auch Reparaturvorschläge unterbreiten und die Kosten hierfür beziffern.  

Während einer Baumaßnahme können Korrekturen noch mit geringem Aufwand vorgenommen werden, so dass am Ende ein sach- und fachgerechtes Gewerk steht.  Die Beseitigung eines zu spät erkannten Baumangels nach Fertigstellung eines Gewerkes ist in der Regel mit deutlich höherem Aufwand verbunden.

Ein Bauschaden liegt vor, wenn sich ein Schadenbild zeigt. Hierbei ist es zunächst wichtig, die Ursache zu finden und abzustellen, um zu verhindern, dass es zu einer Schadenvergrößerung kommt. In der Folge kann und muss dann überlegt werden, wie der Schaden sach- und fachgerecht zu beseitigen ist und ob gegebenenfalls Gewährleistungs- oder Haftungspflichtige aufzufinden sind. Dies sind in der Regel ausführende Unternehmen oder Sachversicherer. Wir entwickeln für Sie baulich sinnvolle und wirtschaftlich vertretbare Instandsetzungsmaßnahmen und begleiten diese, falls gewünscht auch im Rahmen des BSV Schadenservice.  

Die Kosten für ein Baugutachten richten sich grundsätzlich nach dem benötigten Zeitaufwand. Einen ersten Ortstermin rechnen wir pauschal mit € 150,-  ab.   Unsere Bausachverständigen geben Ihnen danach eine erste Einschätzung der vorgefundenen Situation und machen Ihnen, falls erforderlich,  ein verbindliches Angebot zum Festpreis. Die Kosten des Ersttermins werden Ihnen bei Auftragserteilung erstattet. 

Wir setzen die neueste Messtechnik, unter anderem auch Thermografie, ein und arbeiten mit den führenden baubiologischen und bautechnischen Laboren zusammen. Dämmwertberechnungen können wir online schon vor Ort über unseren Partner u-wert.net vornehmen. Dennoch sind wir davon überzeugt, dass Erfahrung durch nichts zu ersetzen ist und unsere häufig aus dem Handwerk stammenden Sachverständigen mit geschultem Blick erkennen, wo das Problem liegt. So können im Zweifel unnötige Aufwände vermieden werden.

In einem Baugutachten wird eine konkrete bauliche Fragestellung verbindlich beantwortet. In der Regel lautet die Fragestellung, ob ein Gewerk einen Baumangel aufweist oder nicht. In diesem Fall wird im Baugutachten der Mängelunwert festgelegt und definiert, wie der Mangel sach- und fachgerecht beseitigt werden kann.

Der Mängelunwert ist der negative Wert eines Mangels. Er kann über die zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten ermittelt werden oder für den Fall, dass ein Mangel nicht mehr behoben werden kann danach bestimmt werden, welche Beeinträchtigung sich aus dem Vorhandensein des Mangels bei der beabsichtigten Nutzung ergibt.

Ein Baumangel ist per Definition die negative Abweichung der Ist- Beschaffenheit zur Sollbeschaffenheit.

Die Sollbeschaffenheit ergibt sich zunächst aus dem, was vertraglich vereinbart worden ist. Wurden hier keine Vereinbarungen getroffen, wird eine Leistung nach den anerkannten Regeln der Technik und in mittlerer Art und Güte, geschuldet.

Anerkannte Regeln der Technik sind laut Definition technische Verfahren oder Vorgehensweisen, die in der Praxis erprobt und von Fachleuten anerkannt sind. Unsere Bausachverständigen sind hier durch fortlaufende Fortbildung stets auf dem aktuellsten Stand. 

Die Regelwerke im Bereich Bau sind umfangreich und vielschichtig. Es gibt jedoch für viele Bereiche DIN Regeln. Diese werden zwischenzeitlich durch europäische EN Bestimmungen oder internationale ISO Vorgaben erweitert.  Einzelne Gewerke haben aber auch eigene Vorgaben, wie zum Beispiel die Fachregeln des deutschen Dachdeckerhandwerkes. Darüber gibt es zahlreiche freiwillige Standards, wie die RAL-Montage beim Fenstereinbau. Daneben entwickeln sich alle Normen fort, so dass Bausachverständige füber ein komplexes Grudnwissen verfügen müssen, um einen Bauschaden oder einen Baumangel feststellen zu können    

Maßgeblich für die Bewertung ist es zu prüfen, was im Errichtungszeitpunkt als anerkannte Regel der Technik gegolten hat, so kann etwas vor 3 Jahren gebautes seinerzeit regelkonform gewesen sein, mittlerweile aber nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik entsprechen.

Für die meisten Arbeiten gibt es zunächst eine sogenannte Anforderungsnorm. Sie besagt, was ein Bauteil leisten / können muss.  Hinzukommen sogenannte Ausführungsnormen. Dies besagen, wie erforderliche Arbeiten vorgenommen werden sollen. Abweichungen von Anforderungs- und Ausführungsnorm werden anhand entsprechender Normtoleranzen bewertet.

In Deutschland gelten hinsichtlich zu verwendender Baumaterialien strenge Vorschriften. Viele Baustoffe müssen beim Deutschen Institut für Bautechnik (DIBt) zugelassen werden und müssen über eine allgemeine bauaufsichtliche Zulassung (azB) verfügen.

Mittlere Art und Güte bedeutet zunächst einmal eine durchschnittliche Ausführung unter Beachtung der zum Bauzeitpunkt geltenden Bestimmungen. Gerade im Bereich von sichtbaren Bauteilen sind viele Bauherren überrascht, welche Ausführungsqualität noch den Anforderungen entspricht. Daher gilt es, bei Auftragserteilung genau zu definieren, was gewünscht (Bausoll) ist und worauf es den Bauherren besonders ankommt. Erhöhte Anforderungen an die Ausführung müssen in der Regel gesondert vereinbart und auch gesondert vergütet werden. Allein  ein hoher Ausführungspreis ist dabei nicht gleichzusetzen mit einer erhöhten Anforderung an die Ausführung.

Ein verdeckter Baumangel ist nach Auffassung vieler Bauherren ein Baumangel, der sich in der Regel erst später zeigt, weil er nicht offensichtlich erkennbar war. Es besteht der Irrglaube, dass die Verjährungsfrist gemäß § 634a beziehungsweise § 13 VOB Teil B erst dann zu laufen beginnt, wenn der Mangel erkennbar zu Tage getreten ist. Tatsächlich geben die Paragraphen 640 BGB beziehungsweise 13 VOB Teil B  eine solche Sonderregelung ausdrücklich nicht her, wenngleich die Rechtsprechung eine solche Auffassung ausnahmsweise und in engen Grenzen zulässt. 

Im Baugutachten geben unsere Baugutachter und Bausachverständige immer auch an, wie hoch die Mängelbeseitigungskosten insgesamt  sein werden. Hierzu zählen zunächst einmal die Kosten einer sach- und fachgerechten Instandsetzung. Ganz wichtig ist es zu prüfen, ob eine vollständige Mängelbeseitigung möglich ist oder ob  nach einer Mängelbeseitigung noch Minderwerte verbleiben. Solche Minderwerte können sich beispielsweise aus einer verkürzten Lebensdauer oder aus  vorhandenen optischen Beeinträchtigungen ergeben.  

Bei einem optischen Mangel ist die Funktionsfähigkeit eines Bauteils gegeben. In optische Hinsicht bestehen aber Beanstandungen. Optische Mängel können genauso relevant sein, wie technische Mängel auch.

Hierbei wird zunächst festgestellt, an welcher Stelle sich der Mangel befindet - beispielsweise in einem Bereich auf Augenhöhe den man immer sieht und der ins Auge fällt, wo sich der Mangel befindet - beispielsweise in einem Kellerraum oder in einem Repräsentationsraum und wie stark der optische Mangel die Nutzbarkeit – beispielsweise Lagernutzung oder Repräsentationszwecke- beeinträchtigt.    

Eine Methode zur Bewertung von optischen Mängeln ist die sogenannte Zielbaum-Methode. Stark vereinfacht wird hierbei der Wert des beanstandeten Bauteils in einen funktionalen Wert und einen optischen Wert aufgeteilt. Die Quote kann natürlich variieren.

Beispiel: Eine Museumswand hat die Aufgabe einen Ausstellungsraum zu trennen (technisch) und muss zudem  als Ausstellungsfläche für Bilder dienen (optisch). Hier wäre die technische Funktion der Trennung mit 50 Prozent zu werten. Die optische Funktion als Ausstellungsfläche wäre ebenfalls mit 50 Prozent anzusetzen. Hat die Wand € 1.000,- gekostet und ist diese bautechnisch in Ordnung, kann der optische Mangel also nur noch mit bis zu  500,- Euro bewertet werden.

Die Abweichung von Normen und Vorgaben ist nicht automatisch ein Mangel. Jede Baustelle ist anders und bauliche Situationen variieren stark voneinander. Deshalb kann es geboten, ja sogar notwendig sein, von Vorschriften abweichend zu arbeiten. Hier ist Ihr Bausachverständiger der Ansprechpartner um zu bewerten, ob die Abweichung erforderlich war und trotz Abweichung ein sach- und fachgerechtes Gewerk entstanden ist. 

Über allem steht mit Ausnahme von optischen Beanstandungen die Funktionsfähigkeit und Langlebigkeit einer Arbeit. Auf einer weiteren ebene kommen uneingeschränkte Nutzungsfähigkeit / Nutzbarkeit und die Wartungsfreundlichkeit hinzu. In dieser Situation kann es also durchaus sein, dass formal ein Mangel vorliegt, dieser aber nicht instand zu setzen oder in Geld zu kompensieren ist. Unsere Baugutachter beraten Sie, damit Sie nicht von Anfang an aussichtslose Auseinandersetzungen führen müssen.  

Auch fehelende Unterlagen oder eine unterbliebene Einweisung können einen Mangel darstellen. Grundsätzlich müssen Sie alle Dokumente erhalten, die für den Betrieb, die Wartung und die Instandhaltung erforderlich sind. Ferner müssen Sie eine Erklärung erhalten, die sie zur Bedienung bautechnischer Anlagen befähigt. Fehlen Dokumente oder Einweisung liegt ein Mangel vor. Dieser punkt ist insbesondere bei Abnahmen wichtig.

Auch bei der Mängelbeseitigung müssen Anforderungs- und Ausführungsnormen beachtet und Normtoleranzen eingehalten werden. In der Regel hat der Gewährleistungspflichtige die Wahl, wie er eine Beanstandung beseitigen wird. Hierbei ist es wichtig, dass die Mängelbeseitigung sach- und fachgerecht ausgeführt wird. Gern helfen wir Ihnen auch bei der Überwachung der Instandsetzung.

An einer Baustelle können weitestgehend alle Mängel behoben werden. Im schlimmsten Fall muss ein Teilrückbau erfolgen, um das betroffene Bauteil neu herstellen zu können. Dies kann man aber in der Regel nur dann verlangen, wenn der Mängelbeseitigungsaufwand im Verhältnis zum zu beseitigenden Baumangel steht.

Beispiel: Eine Glasscheibe weist einen kleinen Kratzer in einem nicht sichtbaren Bereich auf. Eine Kratzerbeseitigung ist nicht möglich, so dass der Austausch des gesamten Fensterelementes für mehrere tausend Euro erforderlich wäre. Die Kosten für ein neues Fenster wären hier  unverhältnismäßig hoch. Hier kann dann eine Kompensation in Geld erfolgen.

Die Begriffe tauchen meistens im Rahmen von Bauabnahmen auf. Untergeordnete Beanstandungen sind dabei kleinere Mängel die leicht und mit wenig Zeit und Kostenaufwand zu beseitigen sind. Untergeordnete Mängel tauchen häufig auf.

Übergeordnete Beanstandungen sind solche, die sicherheitsrelevant sind oder deren Beseitigung aufwändig ist und wo mit hohen Kosten und langen Bauzeiten zu rechnen ist. Bei Übergeordneten Beanstandungen sind in der Regel Nutzbarkeit und Funktion beeinträchtigt. Unsere Baugutachter helfen Ihnen bei der Bewertung von Baumängeln.  

Im Vordergrund stehen die Feststellung und die Dokumentation von einem Baumangel. Danach ist die notwendige Mängelbeseitigung festzulegen.  Auf Basis dieser Ergebnisse sollte, sofern es eine Dritte Verantwortlichkeit gibt, das Gespräch gesucht und eine Lösung entwickelt werden. Mit einem qualifizierten Baugutachten wird ein Gewährleistungspflichtiger nur wenig Raum haben, die vorgeschlagene Instandsetzung abzulehnen.

Neben dem zuvor dargestellten „klassischen“ Baugutachten gibt es eine Vielzahl von Spezialgutachten.

Der Bereich Schimmel ist ein stark wachsendes Geschäftsfeld. Neben den Untersuchungen vor Ort werden zur Erstellung von Schimmelgutachten zusätzlich Proben entnommen uns labortechnisch untersucht.

Unsere Mitarbeiter verfügen über das IQ-ZERT unter der Zert.- Nr. BSV 270 und dürfen Versicherungsgutachten erstellen. Der Vorteil ist, dass wir nicht von den Versicherungen beauftragt werden und somit unabhängig von den Versicherungsunternehmen arbeiten können, da wir nicht auf Folgeaufträgen abhängen.

Bei Rechtsstreitigkeiten erstellen wir Gerichtsgutachten und nehmen an Gerichtsverhandlungen als Sachverständige teil.

Ein besonderer Fall von Gutachten sind die Verkehrswertgutachten, in denen ein zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung im Rahmen der gesetzlich normierten Verfahren und unter Verwendung der vorgeschriebenen Datenquellen den Wert eines Immobilie oder eines Grundstückes errechnet. 

In einem Mietwertgutachten wird festgelegt, welche Miete für ein Objekt erzielt werden kann. Dies ist häufig wichtig, wenn es darum geht, geldwerte Vorteile zu bemessen oder ortsübliche / angemessene Mieten zu vertreten.